2021年上半年，房地產市場調控政策不斷升級，房地產金融實施“三線四檔”和房貸集中度“兩條紅線”政策，重點城市土地供應“雙集中”，住房租賃行業迎來政策“大禮包”，房地產市場秩序持續整治規范，房地產長效機制繼續夯實，市場發展格局發生較大變化。

受上年同期數據“低開平走”和本年調控政策升級的共同影響，上半年房地產市場各指標增速均出現回落，呈現出“整體回落、分化加劇”的特點。與上年同期相比，房地產投資銷售保持較快增長，房屋建設增長平穩，土地購置出現明顯下降；兩年平均來看，指標走勢出現分化，房地產開發投資、施竣工面積、房屋銷售等指標保持平穩增長，新開工面積和土地購置面積出現負增長，房屋平均銷售價格漲幅穩中有落。

展望下半年，受近期疫情防控形勢反復影響，宏觀經濟復蘇的進程受到沖擊，房地產內生動力有所減弱，同時，隨著房地產長效機制的不斷夯實，住房租賃市場建設提速，市場秩序持續整治，預期將更加平穩，部分熱點城市市場熱度將有所降溫，房價漲幅開始回落，市場整體保持低速增長態勢。

一、房地產調控政策密集出臺，政策效果顯現

從政策總基調來看，上半年中央仍然堅持“房住不炒”的定位，對房地產市場調控的核心仍然是維穩。同時，政策調控從市場參與的各大主體入手，“三道紅線”從房企融資端抑制房企投資擴張，房貸集中管理政策從銀行端控制資金流入房地產，集中供地則從供給端改變房企拿地節奏，房企端、銀行端、土地端三大主體聯合發力，多措并舉，進一步落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。從地方層面來看，因城施策向著更加精細化的管控方向發展，“誰熱調誰”，調控范圍逐漸從一二線熱點城市下沉至三四線熱點城市，調控重點從新房市場逐漸轉向二手房市場，“二手房指導價”成為調控新利器，同時“學區房”、“租賃住房”也成為政策調控的關注重點。

中央：堅持“房住不炒”總基調

3月5日，全國兩會《政府工作報告》指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。4月30日，中央政治局召開會議，強調“房住不炒”定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，首提防止以學區房等名義炒作房價。

金融監管：房地產貸款集中管理制度效果顯著

3月26日，銀保監、住建部、央行聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，全面收緊經營貸監管，強化貸前、貸中貸后、銀行內部、中介機構等多領域管理，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。受信貸緊縮影響，2月開始，全國房貸實際利率止跌回升，熱點城市房貸利率調整頻繁，5月開始，深圳、廣州、蘇州等城市相繼上調首套、二套房貸利率。6月10日，銀保監會主席郭樹清發言警告“押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價”，防范金融風險依然是房地產市場調控的主要目標之一。

從地方層面來看，北京、上海、深圳、浙江等多省市金融監管部門加強個人信貸資金管理，嚴防消費貸、經營貸等信貸資金違規流向樓市。6月，重慶、廣州、深圳等多地監管部門，就“過橋貸”、“贖樓貸”等業務，對小貸公司、融資擔保機構展開約談和監控，監管對象擴展到非銀行類金融機構。

土地供應：供給側改革加速推進，穩定市場預期

2月18日，自然資源部發布住宅用地分類調控文件，要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”——集中掛牌、集中出讓，一年內發布住宅用地公告不能超過3次，給土地市場帶來重大變革。6月3日，財政部等四部門發布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》，并自7月1日起，在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省開展試點后逐步推開。

從地方層面上看，部分城市實行“房價地價聯動”機制，以房價定地價，比如鄭州提出要實現房價與地價相掛鉤，確保地價變動控制在5%以內，西安、長沙、無錫等地采取“熔斷+搖號”的方式，上海通過“舉牌競價+一次書面報價”的設置避免開發商非理性報價。

住房租賃：多舉措增加保障性租賃住房供給

3月16日，國務院副總理韓正在國家發展改革委召開座談會，指出要解決好大城市住房突出問題，大力增加保障性租賃住房供給，持續加強房地產市場調控。4月15日，住建部等六部門發布《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源，促進住房租賃市場健康發展。6月24日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，從土地、審批、稅費、金融等六個方面，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

因城施策：調控政策趨于精細化

中央定調樓市后，各地堅持“房住不炒”總基調，因城施策制定各種政策。住建部一季度調研了北京、上海、杭州等一、二線熱點城市，要求充分落實城市主題責任，確保穩地價、穩房價、穩預期的目標。從二季度開始，合肥、成都、上海、南京等二十多個城市陸續出臺政策穩定樓市，涉及到限售、限價、限購、限貸、公證搖號購房、調整增值稅免征年限、土地出讓管理及二手房成交參考價機制等多個方面。目前，已有深圳、西安、成都、三亞、東莞、無錫、寧波、紹興等八個城市建立或實施了二手房成交參考價機制，調控效果初顯。

上半年，“學區房”也是政策調控的重點，北京、上海、廣州、重慶、西安、廈門等13城紛紛出手，出臺諸如多校劃片、名額分配、學位限定等各類措施，減少學區房的投機性和流動性。

二、上半年市場運行總體特征

2021年上半年，房地產市場穩中有落，各主要指標均較一季度增速有明顯回落，多數指標仍保持兩位數增長。兩年平均來看，不同指標間出現明顯分化，先行指標保持小幅下降態勢，房價漲幅有所回落，其余指標保持相對平穩。

表1 2019-2021年上半年全國房地產主要指標增速對比情況

數據來源：國家統計局，國信宏觀經濟與房地產數據庫測算。

1.商品房銷售增速明顯回落，但銷售率仍處于高位

房屋銷售面積增速明顯回落。受調控政策影響，上半年商品房銷售增速保持持續回落。1-6月，全國商品房共實現銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%，與2019年同期相比增長17%，兩年平均增長9.9%；實現銷售額92931億元，同比增長38.9%，兩年平均增長14.7%。

商品房銷售率處于高位。2021年1-6月，全國商品房銷售率為63.44%，比2020年同期提高5.84個百分點，比2019年同期提高3.27個百分點，創7年來新高，整體保持上升態勢。

分地區看，中東部地區增長較快，商品房銷售面積分別增長31.3%和33.4%，西部地區和東北地區增速偏慢，分別增長18.6和17.3%。兩年平均來看，東部地區增速最快，年均增長11.4%，中西部地區次之，年均分別增長7.0%和5.8%，東北地區年均出現負增長，年均下降1.5%。在31個省市區中，陜西、青海、云南等省市增速相對較慢，在10%以下，湖北、北京、新疆、山西銷售面積增速較快，超過50%。

2.房地產投資韌性明顯，繼續保持平穩增長

房地產開發投資增速平穩，商品住宅投資占比上升。受在建項目工程施工連續性的影響，房地產投資具有較強慣性。1-6月，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15%，與2019年同期相比，兩年平均增長8.2%，保持平穩。其中，商品住宅投資54244億元，同比增長17%，兩年平均增長9.6%。商品住宅投資占房地產開發投資面積的比重為75.2%，比上年同期提高1.3個百分點。

分地區看，中部地區增速最快，完成投資15053億元，增長22.7%，東北地區最慢，增長12.2%。兩年平均來看，各地區均保持平穩增長，其中西部地區增長最快，平均增長9.9%，中部和東部地區次之，增長8%和7.8%，東北地區相對最慢，增長6.3%。從31個省市區來看，有14個省市區投資增速快于全國平均水平，其中湖北、新疆、寧夏增速最快，重慶、貴州、遼寧、廣東投資增速相對較慢，回落至10%以內。

3.全國整體平均房價漲幅回落，地區差異更加明顯，一線城市漲幅加快

房價漲幅開始回落。從全國商品房銷售均價看（銷售均價=商品房銷售額/商品房銷售面積，未考慮成交結構變化因素），1-6月全國商品房均價為10485元/平方米，同比上漲8.8%，與一季度相比，房價回落174元/平米，漲幅回落7.2個百分點。從四大地區看，地區間差異顯著，東部地區房價最高、漲幅最快，平均房價為14471元/平方米，同比上漲11.2%，東北地區平均房價出現小幅下跌，下降0.7%。從31個省市看，有23個省市房價保持上漲，其中上海平均房價漲幅最大，同比上漲14.5%，重慶、廣東、浙江、海南、湖北等省市漲幅均超過10個百分點。上半年，有8個省市區平均房價同比出現下跌，分別是黑龍江、吉林、山西、新疆、河北、廣西、青海、貴州，分布于東北、華北、西北、西南、華南地區。

大中城市房價上漲跡象明顯，新建商品住宅價格環比上漲城市個數開始回落。6月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲5.16%，漲幅比3月份加快0.21個百分點，但比5月從回落0.09個百分點，漲幅出現回落跡象。從環比價格指數來看，4-6月環比分別上漲0.61、0.65和0.61個百分點（加權平均值），漲幅較一季度相比又有所上升。從上漲城市數量看，6月份有55個城市新建商品住宅價格環比出現上漲，比上月減少7個城市，上漲城市個數有所回落；二手住宅價格有48個城市環比上漲，比上月減少2個。

一線城市房價漲幅加快，二三四線城市漲幅回落。在經濟基本面向好、人口持續流入、市場需求釋放等有利因素的影響下，一二線城市房價上漲壓力加大，隨著樓市調控政策的不斷升級，市場有所降溫。6月份，廣州、銀川、濟寧新建商品住宅同比價格漲幅較快，超過10%，濟南、長沙、無錫、徐州、大連、文旅、重慶、西安等城市環比漲幅較快；廣州、揚州、上海、北京二手住宅同比價格漲幅較快，均超過9%，北京、上海、金華環比漲幅較快。與此同時，石家莊、太原、長春、哈爾濱、貴陽、昆明、秦皇島、牡丹江、安慶、宜昌、岳陽、常德、南充、大理等城市新建住宅或二手住宅價格出現下跌，市場分化特征顯著。

分城市等級看，一線城市重回領漲地位。6月份，一線城市新建商品住宅價格環比上漲0.73%，二手住宅環比上漲0.68%，漲幅均比上月加快0.03個百分點，其余等級城市價格漲幅多數保持回落。

4.土地購置面積“量減價升”，新開工面積增速快速回落

房地產開發企業購置土地“量減價升”。隨著22個重點城市土地集中供地在二季度集中成交，上半年房地產企業購地出現典型變化，企業購置土地由一季度的“量升價降”轉為“量減價升”。1-6月，房地產開發企業共購置土地7021萬平方米，同比下降11.8%，成交價款達3808億元，同比下跌5.7%，土地平均購置價格為5424元/平方米，同比上漲7%。地價上漲的主要原因是受重點城市供地集中成交影響，土地成交區域結構出現顯著性變化，高地價城市地塊占比上升。

全國土地招拍掛市場成交面積增速放緩，溢價率開始回落。從全國經營性用地招拍掛成交數據來看，2021年1-6月，招拍掛用地共成交37550宗，面積為12.43億平方米，同比增長3.1%，同比下降2.1%，成交價款為3.75萬億元，同比增長10%。其中，住宅類用地成交11001宗，3.62億平方米，下降12.6%，成交價款為3.03萬億元，增長12.5%，住宅用地成交價款增速略快于全部用地。土地溢價率平穩回落，6月份當月全部用地溢價率為12.5%，住宅類用地溢價率為14.3%，均創2021年以來相對低點。

新開工面積同比保持低速增長，兩年平均來看出現小幅下降。上半年房屋新開工面積保持低速增長，新開工10.13億平方米，增長3.8%。兩年平均來看，年平均下跌2%。

分地區看，東部地區新開工面積出現負增長，東北地區增速較快。兩年平均來看，除東北地區仍保持增長外，其余幾個地區均出現下跌，其中東部地區和西部地區跌幅較大，年均分別下跌2.5%和3.0%。從31個省市區來看，上半年11個省市出現下降，其中北京、天津、浙江、山西、廣西、重慶、貴州、青海等8個地區降幅超過10%，其余20個省市區保持增長。兩年平均來看，東部和西部地區內部分化明顯，中部地區除江西省以外均保持下跌，東北地區除黑龍江外均保持增長。

5.房地產貸款余額增速持續回落，增速降至個位數

房地產企業資金來源增速平穩。1-6月，全國房地產企業資金來源達10.29萬億元，同比增長23.5%。兩年平均來看，年均增長10.0%，比投資增速快1.8個百分點。分渠道看，定金及預收款、個人按揭貸款增速較快，國內貸款出現小幅下跌。

房地產貸款余額增速繼續回落，房地產新增貸款占全部新增貸款的比重創新低。隨著房地產企業融資“三線四檔”和金融機構房貸集中度“兩條紅線”管理制度的實施，房地產貸款余額增速繼續回落，行業穩健水平不斷提升。6月末，全國房地產貸款余額為50.78萬億元，同比增長7.1%，增速較2020年全年回落4.6個百分點，較上季度末回落1.3個百分點，回落特征明顯。從2016年至今，房地產貸款余額增速由27%回落至當前的7.1%，累計回落19.9個百分點。從增量上看，上半年房地產貸款余額增加2.42萬億，占同期各項貸款凈增量的18.9%，創2013年以來新低，充分體現了金融層面對強化房地產金融宏觀審慎管理的決心。從利率水平來看，LPR基準利率（5年期）連續15個月錨定在4.65%，保持穩定，但由于不同城市執行不同的加點政策，部分房價上漲預期較高的城市如上海開始上調房貸利率，釋放了住房按揭貸款收緊的信號。

三、下半年房地產市場展望

2021年上半年，我國經濟恢復取得明顯成效，總體運行穩中加固、穩中向好，經濟增長、就業、物價、國際收支四大宏觀指標總體向好，房地產核心指標保持較快增長。兩年平均來看，房地產不同指標走勢有所分化，整體符合調控預期。

在政策層面，房地產調控政策更加全面化、精準化、常態化，金融、土地供應、住房管理等調控措施更加科學，住房保障更加完善，公租房建設明顯提速。同時，針對市場中出現的新情況新問題，如企業以商票融資規避融資監管新政、部分城市房價上漲過快、房地產市場秩序仍不規范等，各主管部門迅速行動，有針對性的調整完善相關政策，修補政策漏洞，約談地方政府，督促地方切實履行調控主體責任，確保房地產調控落在實處，真正實現穩房價、穩地價、穩預期的目標。

下半年，國內主要宏觀政策保持連續性、穩定性和可持續性，國民經濟持續穩中向好，但受疫情反復的沖擊，經濟增長的內生動能不及預期， 經濟增速整體勢頭平緩。中央堅持房地產調控不放松，各地因城施策趨于靈活，房地產市場將繼續在理性區間內運行。隨著房地產長效機制的不斷夯實和調控政策的持續加碼，調控效果逐漸顯現，房地產市場指標增速將繼續保持“平穩回落”的走勢特征，房地產市場熱度下降。

根據有關預測模型，結合當前經濟形勢及房地產政策走向，預計2021年全年房地產市場保持平穩回落，投資和銷售面積增速將降至5%左右，先行指標出現負增長。具體預測情況如下：

表2 2019-2021年全國房地產主要指標預測情況

說明：實際值數據來源于國家統計局，預測值由國信宏觀經濟與房地產數據庫（www.kokoyue.com）預測。

1.商品房銷售面積保持低速增長

在經濟穩步恢復大背景下，剛需和改善性需求繼續釋放，與此同時，“房住不炒”使得投資性購房需求有所遏制，租房市場的完善和租購同權的推進也使需求更加理性。整體來看，預計2021年全國商品房銷售面積增長4%，銷售額保持低速增長，增長7.8%。

2.房地產投資增速將達5.3%左右

受先行指標增速放緩影響，同時又考慮到房地產投資的韌性，預計房地產投資仍保持平穩增長，但增速較前兩年均有所回落。2021年房地產投資預計增長5.3%，比2020年回落1.7個百分點。

3.房價整體漲幅繼續回落

隨著政策措施的出臺和調控效果的逐漸顯現，市場預期恢復平穩，全國房價整體漲幅或會有所回落，保持窄幅波動、小幅上升趨勢，預計全國整體房價漲幅為3.7%，但區域間差異加大，大城市房價上漲的壓力仍然較大。

4.先行指標出現負增長

房地產市場的變化首先在先行指標走勢上得到體現。隨著房地產長效機制的完善和市場向理性回歸，預計全年土地購置面積和商品房新開工面積均出現負增長，分別下跌10.4%和7.3%。

5.房地產區域分化進一步加劇

第七次人口普查數據顯示， 2020年我國常住人口城鎮化率達到63.89%，城鎮化進程超出此前預期，這表明我國城鎮化進程將更快進入中后期。未來，城鎮人口增量規�；芈�，城市間的存量博弈加劇，城市自身競爭力和發展潛力成為驅動人口流動的重要因素，更加利好重點都市圈和城市群。充足的就業空間、良好的公共服務、便利的交通也成為這些地區吸納人口的關鍵因素。與此同時，部分調控嚴厲地區和經濟發展潛力較弱地區無論是銷售還是價格都出現下滑，房地產市場結構性需求差異進一步顯現，未來房地產調控既要緩解重點城市房價上漲的壓力，同時還要關注個別地區房地產市場庫存上升和價格下降的風險。

（來源：《房地產動態》2021年第15期)

（出處：國家信息中心，作者：國家信息中心信息化和產業發展部 高聚輝 楊穎）